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婚前一方购房,婚后房产增值部分如何分割的法律思考
时间:2014-03-06  来源:本站
    论文

   我国修订后的《婚姻法》规定一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,它不会因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产,但对于该财产于婚后所产生利益的归属尚未做明确规定。特别是近年来随着我国经济的快速发展,一方的婚前房产在婚姻关系存续期间可能会大幅增值,对增值部分如何处理已成为实践中颇具争议的问题。在审判实践中,不但离婚案件的当事人双方各持己见,审理案件的法官也是从不同角度理解,莫衷一是,且同一城市不同法院间判决结果也各异,这一情况的存在直接导致当事人对法院的审理结果存在怀疑,影响了司法的权威,应当引起高度重视。

根据《婚姻法》第十八条的规定,下列财产为夫妻一方的财产:
  (一)一方的婚前财产;
  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
  (四)一方专用的生活用品;
  (五)其他应当归一方的财产。

此前必须明确一点,一方结婚前的财产不会因为结婚时间的长短而自然转化为夫妻共同财产,除非双方在结婚前或者结婚后进行了其他约定。

对于婚前一方购买的房屋,在婚后没有变更产权人或者没有其他约定的情况下,离婚时房屋仍然应该属于一方个人财产,另一方无权主张权利。而对于婚后房产增值部分如何分割,根据笔者多年的办案经验以及对此方面的深入研究发表如下观点:

    首先,需要肯定的是一方婚前购买的房屋属于一方婚前个人财产的性质是不会发生改变的,这是根据《民法通则》以及《物权法》精神所确定的。

鉴于不动产交易尤其是商品房买卖多以按揭贷款的方式进行,且办理房产证需要较长的时间等的特殊性,在认定夫或妻一方婚前购买、婚后取得房产证的房产的归属时,实践中法院一般不以取得房屋产权为依据,而以取得房屋的期待权为依据,来确定房屋的权属。即,一般而言,订立了购房合同并支付了部分房款的夫或妻一方婚前购买,婚后取得房产证的房产应认定为是购买人一方的婚前财产。

如果在夫妻共同生活期间,双方对该房屋进行了装修,维护管理,导致该房屋升值,那么,按照民法的“添附”原理,该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。

其次,根据我国《婚姻法》第17条规定和18条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,如工资、奖金和生产、经营的收益以及其他应当归共同财产等,属于夫妻共同财产,离婚时应依法分割。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)第11条之规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资所得的收益,不属于《婚姻法》第17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。由此,夫妻一方在婚前购买的商品房的增值部分,不属于《婚姻法》第17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。离婚时对方无权要求分割。

      对此笔者将其分为两个阶段来分析,1、从一方按揭购房之日起至双方结婚前,对于购房方偿还的银行贷款及房屋增值部分;2、从结婚之日起以后偿还贷款以及房屋增值部分。

    依据《深圳市中级人民法院关于审理离婚案件的指导意见》(试行)第三十二条之规定:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,产权证登记在该方名下的,该房屋为其个人婚前财产。另一方婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为个人财产的性质,但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分,应当全部返还;以夫妻共同财产清偿的部分,应当返还其中的一半。另依据《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第九条之规定:一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的,该房屋属于其个人财产。另一方婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为个人财产的性质,但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分,离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的,可以参照该房屋的市场价值,按另一方的出资比例(以夫妻共同财产偿还的贷款部分,各占一半出资额)计算一方应支付给另一方的补偿数额。

   由此可知,对于第一阶段偿还银行贷款及房屋增值部分,笔者认为仍属于个人财产,另一方无权请求分割。而对于第二阶段,不管夫妻双方以谁的名义偿还贷款,应将其归为共同财产,属于夫妻双方共同所有。对此,在夫妻关系存续期间产生的增值,应当进行分割,并按婚前,婚后增值情况逐步分段来精确计算。

   在婚姻关系存续期间,不动产房屋的交换价值同时受到一些主客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、使用,维护和修缮,以及排除他人对建筑物的非法侵害等,维持并优化房屋的一般使用价值。客观方面主要受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约使得房屋的价值发生变动,由此给购房人带来了一定的收益预期。房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在,因此,在夫妻关系存续期间,不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同所有,夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护,根据权利义务相一致,夫妻双方均有获得与此相应部分的收益的权利,对于该部分的增值应当予以分割。

    在离婚诉讼案件中,财产分割争议已成为双方博弈的焦点,特别是对房产增值部分的分割问题,目前在司法实践中以及学术界尚存较大争议。因此,妥善分割好夫妻共同财产,对于保护夫妻双方合法权益,维护社会公平正义与社会的和谐稳定,防止当事人缠讼意义重大。有鉴于此,本人建议最高人民法院在以后的婚姻法司法解释中完善相关内容,为公正处理此类纠纷提供明确的法律依据。

作者:刘伟民  版权所有 未经许可 不得转载

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